Contribuciones y adultos mayores: ¿Qué implica eliminar el pago en la primera vivienda?
Un estudio de Propiteq y Transsa analiza el impacto fiscal de la medida propuesta por el Gobierno y abre preguntas clave sobre el financiamiento municipal.
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El Gobierno anunció una medida que suena directa: que los adultos mayores dejen de pagar contribuciones por su primera vivienda. A nivel social, tiene todo el sentido. Pero cuando miras los números, aparecen preguntas que vale la pena hacerse.
En Propiteq, junto a Transsa, con más de 35 años de experiencia en tasación y estudios inmobiliarios, hicimos un análisis para dimensionar el impacto real de esta propuesta. Esto es lo que encontramos.
¿Cuántas viviendas pagan contribuciones en Chile?
En Chile existen cerca de 6 millones de viviendas. De ese total, solo el 23% paga contribuciones. Es decir, 77 de cada 100 propiedades habitacionales están exentas.
¿Por qué tan pocas? Porque las contribuciones se calculan sobre el avalúo fiscal de la propiedad, que no es lo mismo que el valor de mercado, y existe un piso de exención de aproximadamente $60 millones de avalúo fiscal. Toda propiedad bajo ese umbral simplemente no paga.
Eso deja un universo de alrededor de 1,38 millones de propiedades que sí tributan, generando una recaudación anual cercana a los $245 mil millones.
¿Cuánto se dejaría de recaudar?
Según nuestro estudio, cerca del 30% de las propiedades que pagan contribuciones pertenecen a adultos mayores (personas de 65 años o más). Si se elimina el cobro para este segmento en su primera vivienda, la recaudación habitacional se reduciría en hasta $33.020 millones trimestrales, lo que equivale a un 13% de la recaudación total.
Para ponerlo en contexto: el valor promedio de las contribuciones en Chile ronda las $60.000 trimestrales. Pero en comunas como Las Condes, Providencia o Ñuñoa, el monto puede ser significativamente mayor, lo que hace que para un jubilado represente una porción importante de su ingreso.
¿A dónde va esa plata?
Las contribuciones no se quedan en el gobierno central. Van mayoritariamente al Fondo Común Municipal (FCM), que es el principal mecanismo de redistribución de recursos entre comunas. Es lo que financia infraestructura local: luminarias, pavimento, servicios básicos.
Eso significa que cualquier reducción en la recaudación impacta a todas las comunas, especialmente a las que tienen menor capacidad de generar ingresos propios. Como lo señaló Felipe Respaldiza, CEO de Propiteq: "El impacto del proyecto no es solo local. Al reducirse el Fondo Común Municipal, se afecta el financiamiento del sistema municipal completo".
¿Es una medida solo para "ricos"?
No. Uno de los hallazgos más interesantes del estudio es que esta medida es bastante transversal. Las propiedades de adultos mayores no están concentradas solo en el sector oriente de Santiago. Se distribuyen en comunas urbanas consolidadas a lo largo del país: Viña del Mar, La Serena, La Florida, El Bosque, entre otras.
Son personas que compraron su casa hace 30 o 40 años, cuando el acceso a la vivienda era distinto. Hoy viven de su jubilación y las contribuciones pueden ser una carga real.
¿Y si el beneficio se extendiera a todos?
El estudio también proyectó un escenario de universalización: si la exención de primera vivienda se aplicara a toda la población (no solo adultos mayores), la recaudación habitacional podría caer hasta un 57%, con pérdidas superiores a $106 mil millones. Más del 50% de esa pérdida vendría de viviendas de valor medio, con contribuciones bajo los $300 mil trimestrales.
La pregunta que queda abierta
La medida tiene un componente social valioso. Nadie discute eso. Pero como explica Esteban Jara, subdirector de Datos y Estudios Inmobiliarios de Transsa: "Son buenas propuestas, pero hay que entender la letra chica, cómo se va a financiar y a quién está apuntando específicamente".
Hoy existen exenciones parciales para adultos mayores y quintiles de menores ingresos, pero no llegan a toda la población que debería cubrirse. La propuesta del Gobierno apunta a automatizar este proceso: que un adulto mayor entre a la Tesorería General de la República y el sistema le diga directamente que ya no debe pagar.
La discusión está abierta. Y como siempre, creemos que se toman mejores decisiones cuando se tiene toda la información sobre la mesa.
Este análisis fue desarrollado por el equipo de Datos y Estudios de Propiteq y Transsa, combinando información del SII, registros de transacciones inmobiliarias y bases de datos propias con más de 35 años de experiencia en el mercado.
📰 Esta investigación fue destacada por El Diario Inmobiliario.
